Перепланировка квартиры: с чего начинать оформление

С чего начать оформление?

Любая серьезная работа по перепланировке жилого помещения требует согласования с соответствующими надзорными органами. Никто не требует фиксации незначительных изменений, вроде переделки кладовки в гардеробную или удаления антресолей.

Но все, что касается изменения геометрии помещения, касающегося несущих и капитальных конструкций, обязательно должно быть согласовано.

Посмотрим типовой алгоритм, как оформить перепланировку в квартире.

Куда обращаться?

Перепланировка квартиры: куда обращаться? Для фиксации проведенных работ по перепланировке необходимо обратиться в районное инвентаризационное бюро, специализирующееся на учете объектов жилой или коммерческой недвижимости.

Для начала вы должны знать, кто занимается перепланировкой квартир.

В зависимости от региона, организации подобного типа могут иметь различные названия:

1. Бюро технической инвентаризации (БТИ).
2. ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро).
3. Служба государственного кадастра.

Где еще оформить?

С относительно недавних пор для решения вопросов, связанных с перепланировкой, стало вовсе не обязательно обращаться в специализированные государственные организации.

Если вы не знаете, как провести перепланировку квартиры обратитесь в МФЦ (Многофункциональный Центр). Сначала в крупных городах, а потом – и в более скромных населенных пунктах стали активно развиваться их сети. Они работают по принципу «одного окна», в котором можно и за свет заплатить, и сделку с недвижимостью провести. Они знают, как сделать перепланировку хрущевки, в которой вы проживаете.

Услуги МФЦ имеют фиксированную государственную стоимость, а время ожидания приема специалистом, как правило, не превышает 20 минут.

Перепланировка квартиры в МФЦ позволяет сэкономить массу времени, сил и нервов, а документы, выдаваемые многофункциональными центрами, имеют ту же юридическую силу, что и свидетельства государственных инвентаризационных учреждений.

Что нужно?

Все хотят знать с чего начать перепланировку в квартире? Надо собрать документы. В специализированное государственное учреждение необходимо обращаться, имея на руках установленный пакет справок. В него входят:

• заявление на проведение перепланировки;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• нотариально заверенное согласие всех сособственников (в том числе – и несовершеннолетних членов семьи);
• выписку из домовой книги (инструкция, где и как получить выписку) или справку о прописке (так называемую «форму №9), где, помимо прочего, будет стоять «живая» печать бухгалтерии об отсутствии задолженностей;

Здесь можно скачать:

1. Образец заявления на проведение перепланировки.
2. Решение о согласовании перепланировки.
3. Образец выписки из домовой книги.
4. Согласие сособственников на перепланировку квартиры.

Оформление

После чего необходимо будет дождаться визита техника-смотрителя. Он является на объект с техническим паспортом, где указана не только основная техническая информация, но и подробный план объекта, представленный в виде проектного чертежа.

Если проведенные в квартире работы не противоречат требованиям техники безопасности и нормам действующего законодательства, в инвентаризационные документы вносятся соответствующие изменения и выдается новый технический паспорт, а также официально зарегистрированное свидетельство о перепланировке.

В противном случае владельца объекта недвижимости обязывают устранить допущенные нарушения.

Ожидать представителя инвентаризационного органа придется от одной до трех недель (в зависимости от региона). За это время можно успеть оплатить государственную пошлину, которая составляет от 600 до 1 500 рублей.

Теперь остается только дождаться получения в БТИ или ПИБ нового технического паспорта, свидетельствующего о том, что самостоятельная перепланировка квартиры официально узаконена.

Срочное узаконивание перепланировки жилого помещения. Куда можно обратиться?

Куда обращаться, чтобы согласовать или узаконить перепланировку квартиры в срочном порядке? Разумно обратиться в проектную организацию, имеющую все необходимые сертификаты и допуски саморегулируемой организации. Таковой является компания «2ПРОЕКТОР».

Мы имеем почти 20-летний опыт работы в сфере проектирования и согласования перепланировок и готовы оперативно пройти все этапы по узакониванию и согласованию жилых помещений в многоквартирных домах, в том числе и являющихся объектами культурного наследия города Москвы.

Наш штат сотрудников включает высококвалифицированных специалистов в области согласования перепланировок, консультантов по имущественным отношениям и земельному праву, юристов, инженеров, архитекторов и проектировщиков.

С каждым клиентом мы заключаем договор, в котором прописываем все стадии выполнения работ, а также окончательную стоимость предоставляемых услуг. На каждом этапе мы представляем отчеты, чтобы вы могли быть в курсе всей проделанной работы.

За вами будет закреплен персональный менеджер, готовый ответить на все ваши вопросы и проинформировать о ходе выполнения работ.

Обращение в центр согласования перепланировок недвижимости в Москве «2ПРОЕКТОР» может сократить период согласования переустройства квартиры до 1 месяца, а срок выполнения некоторых отдельных услуг до 2 недель.

Если вы цените свое время и деньги, то присылайте свои заявки на электронную почту info@2proektor.ru и звоните по телефону 8 (495) 956 70 30.

Первичная консультация бесплатная! Обращайтесь!

Как согласовать перепланировку квартиры в Москве самостоятельно

Чтобы согласовать планируемый капитальный ремонт самостоятельно, необходимо знать, куда можно обратиться, чтобы оформить переустройство жилого помещения. В зависимости от вида и степени сложности перепланировки квартиры вам необходимо будет обратиться в следующие инстанции:

• Бюро технической инвентаризации – для получения тех. паспорта на квартиру, проведения инвентаризации и регистрации изменений в документах БТИ;
• проектную организацию с допуском СРО – для изготовления проекта перепланировки;
• автору проекта дома – для получения тех. заключения о возможности перепланировки, касающейся несущих стен (ГБУ «Экспертный Центр» или ГУП МНИИТЭП)
• ОАО «Мосгаз» – для получения документа о переносе или заглушке газового оборудования;
• Москомнаследие – для согласования переустройства квартиры в многоквартирном доме, являющимся объектом культурного наследия города Москвы;
• Москомархитектуру – для согласования изменения фасада здания;
• Мосжилинспекцию – для согласования перепланировки и получения Акта о завершенной перепланировке.

Данный список может быть увеличен, если Мосжилинспекция потребует от вас дополнительные документы, например:

• план с обозначением границ жилого помещения в квартирах свободной планировки от организации, построившей дом;
• согласие жильцов-соседей, если переустройство касается общедомовой собственности;
• справка-согласие банка на перепланировку квартиры, взятой в ипотечный кредит;
• акт на скрытые ремонтно-строительные работы;

Этапы узаконивания самовольно сделанной перепланировки

Если вы уже сделали перепланировку или приобрели квартиру с незаконно выполненной перепланировкой по незнанию ― придется решать вопрос в судебном порядке. Узаконивание самовольно сделанной перепланировки занимает около полугода. Поэтому любую квартиру необходимо проверять перед покупкой.

1.     Вызов инженера из БТИ

Специалист обмеряет квартиру и фиксирует изменения, внесенные в план. Инженер выдаст вам новый техпаспорт с пометкой о неузаконенной перепланировке и техническое заключение о целостности, при условии, что изменения не затронули несущие и опорные конструкции.

2.     Обращение в жилищную инспекцию (или отдел архитектуры)

Вооружившись новым техпаспортом и заключением от инженера БТИ, необходимо отправиться в жилищную инспекцию и подать заявление на согласование перепланировки. Вы получите отказ в письменном виде, чтобы с этим документом обратиться в районный суд.

3.     Обращение в суд

При подаче искового заявления об узаконивании самовольно выполненной перепланировки, ссылайтесь ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску прикладывается следующий пакет документов:

√  Письменный отказ администрации в согласовании;

√  Оба техпаспорта, старый и новый, в котором указаны внесенные изменения;

√  Планы квартир, расположенных выше и ниже (выдаются проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), подразделением управления инвентаризацией и оценкой недвижимости).

Суд решает вопрос о назначении строительно-технической экспертизы. К вам приезжает комиссия и оценивает квартиру на соответствие всем необходимым жилищным нормам, по итогу выдается заключение о возможности сохранения перепланировки. В случае положительного решения, акт о выполненной перепланировки подписывается жилищным инспектором. В случае отрицательного ― указываются причины.

При отрицательном решении требуется подача апелляции и устранение выявленных нарушений, например, несоответствие в санузле угла слива положенным нормам. Для проведения ремонтных работ лучше всего нанять строительную бригаду, которая по итогу сможет выдать акты скрытых работ. Без этих документов комиссия не примет перепланировку. В случае серьезных нарушений целостности несущих и опорных конструкций, все придется вернуть в первоначальный вид. Такие изменения в планировке несут за собой угрозу обрушения и не могут быть признаны законными.

4.     Получение нового техпаспорта

Если суд выносит положительное решение об узаконивании перепланировки, можно отправляться в БТИ за новым техпаспортом и вносить необходимые изменения в ЕГРН. Заявки подаются в БТИ и Росреестр или  ближайшем МФЦ, где все можно сделать через одно окно.

Наказание за неузаконенную перепланировку

По факту выявления незаконной самовольной планировки согласно ст.7.21 КоАП РФ требуется оплатить штраф, который составляет от 2000 до 2500 рублей. Если узаконивание перепланировки невозможно, необходимо устранить все изменения, внесенные в первоначальный план квартиры.

Получения согласия собственников помещений в МКД

Если строительные работы затрагивают изменение общего имущества дома или ограждающих конструкций, дополнительным согласованием будет проведение собрания собственников и получение их согласия.

Когда требуется получение согласия собственников помещений МКД

Согласие собственников МКД на перепланировку может потребоваться:

• при одновременном изменении статуса квартиры на нежилое помещение;
• при обустройстве дополнительного выхода на лестничную площадку или на улицу;
• при иных изменениях характеристик общедомового имущества и ограждающих конструкций.

Для положительного рассмотрения вопроса собственникам нужно представить проект перепланировки.

Порядок проведения собрания собственников, оформление его результатов

Созвать общее собрание может любой из собственников. О месте и времени собрания каждый собственник МКД уведомляется по почте или лично (под роспись). По новым правилам ЖК РФ, вступившим в силу с июня 2019 года, для законного решения нужно учитывать следующие правила:

• нужно получить согласие всех собственников прилегающих помещений, т.е. имеющих общие стены;
• нужно получить одобрение не менее 2/3 от числа присутствующих собственников подъезда и не менее 2/3 от собственников МКД, если перепланировка проводится для перевода квартиры в нежилое помещение;
• нужно получить не менее половины голосов от кворума в иных случаях.

Образец собрания:

Когда нужно узаконивать перепланировку квартиры

Первым делом необходимо изучить, что можно изменять в квартире, а что прямо запрещено. Жители Москвы могут найти и почитать пункт 2 Приложения № 1 по постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Также есть свод правил по проектированию, который называется СП 54.13330.2016. В регионах есть свои регламенты – они не сильно отличаются, их тоже лучше почитать отдельно.

Если коротко, узаконивать изменения можно только в случае их допустимости. То есть перепланировка не должна угрожать безопасности ваших соседей и строению в целом.

Сюда относят:

1. Увеличение некоторых комнат, например – ванной и туалета за счёт части коридора.
2. Обустройство арки в стене между комнатой и балконом («французское окно»).
3. Снос перегородки в санузле.
4. Замена ванны на душевую кабинку.
5. Возведение новых перегородок из лёгких материалов, например – гипсокартона.
6. Оборудование гардеробной.
7. Укладка новой поверхности пола, без изменения внутренней конструкции.
8. Установка стеклянной двери между кухней с газовой плитой и жилой комнатой.

Эти и другие виды перепланировки нужно в обязательном порядке согласовывать с властями – это и есть узаконивание до начала строительных работ.

Есть работы, которые согласовать не получится. Их вообще нельзя проводить в квартире, поскольку это может нарушить целостность перекрытий и создать угрозу их обрушения. То, что нельзя делать, подробно описано в пункте 10 Приложения № 1 ПП № 508-ПП – это, например:

• снос несущих стен;
• перенос отопительных элементов (батарей);
• превращение ванной в жилую комнату (и наоборот);
• подключение тёплого пола к общедомовой системе отопления.

За незаконную перепланировку предусмотрен штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей – в силу ст. 7.21 КоАП РФ. Вместе с тем жилищная инспекция обяжет нарушителя вернуть всё как было – по плану БТИ, а при отказе или игнорировании требования подаст в суд. Последствия, на самом деле, могут быть серьезными – вплоть до продажи квартиры на торгах.

Как узаконить выполненную перепланировку квартиры?

В зависимости от региона пакет документов для согласования уже проведенных работ может несколько отличаться.

Поэтому прежде всего необходимо узнать, какие учреждения занимаются узакониванием перепланировок и как проходит данный процесс.

Вариантов легализации проведенных работ может быть два:

Через городскую администрацию

В этом случае владельцу квартиры придется пройти по инстанциям и собрать следующий пакет документов:

• Паспорт собственника помещения;
• Документы, подтверждающие право владения помещением;
• Заключение строительно-технической экспертизы, в котором будет указано, что перепланировка соответствует всем строительным нормам и не представляет угрозы для здания;
• Кадастровый паспорт объекта;
• Письменное согласие соседей (проживающих в квартирах, расположенных по периметру) на осуществление работ по перепланировке жилого помещение;
• Справка из главархитектуры, если дом признан историческим памятником.

Одновременно с указанным пакетом необходимо подать заявление о согласовании перепланировки, подписать которое должны все собственники квартиры. Если жилье сдается по договору социального найма — ответственные квартиросъемщики.

Уполномоченные представители администрации в течении полутора месяцев с момента предоставления всех документов принимают решение о согласовании или отказе в согласовании выполненных работ.

В случае отказа собственник помещения может обратиться в суд, перед этим удостоверившись, что перепланировка не относится к запрещенным.

При положительном решении собственнику остается согласовать выполненные работы с пожарными, СЭС, представителями жилищной инспекции и управляющей компании, оформив соответствующие акты. Затем на объект выезжают техники БТИ, делают замеры помещения и оформляют новый кадастровый паспорт.

В судебном порядке

Это второй официальный способ согласования уже выполненной перепланировки. Для действия таким методом необходимы все те же самые документы, что и при согласовании «переделок» через администрацию.

Дополнительно потребуется:

• Составить исковое заявление, в котором собственник помещения является истцом, а ответчиком выступает администрация;
• Оплатить госпошлину и предоставить квитанцию в суд.

Вероятнее всего, судебное заседание будет назначено не ранее, чем через месяц. Если произведенные в помещении изменения не относятся к запрещенным, есть все шансы, что суд примет сторону собственника.

Согласно ЖК РФ (ст. 29), на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, в судебном процессе будут установлены следующие факты:

• Не нарушены ли права и интересы граждан, проживающих в соседних квартирах;
• Не создает ли перепланировка угрозу для их здоровья и жизни;
• Соответствуют ли выполненные работы санитарно-гигиеническим, эксплуатационно-техническим и строительным нормам, а также правилам пожарной безопасности.

Все эти сведения будут присутствовать в техзаключении и актах, составленных после проведения работ по перепланировке.

Как быстро зарегистрировать самовольную перепланировку?

Существует два способа зарегистрировать проведенные изменения конфигурации квартиры:

1. подать документы задним числом в Мосжилинспекцию;
2. обратиться в суд.

Первый вариант подходит для случаев, когда была выполнена простая перепланировка, не требующая обязательного согласования. В остальных ситуациях придется решать вопрос через суд. Если в ходе обследования жилья не было выявлено каких-либо нарушений в перепланировке, то суд идет навстречу заявителю и одобряет проведенные изменения.

Таким образом, перепланировка квартиры связана с изменением ее конфигурации. Ее нужно согласовывать с Мосжилинспекцией. При проведении некоторых видов работ можно просто уведомить данную инстанцию. Процедура перепланировки достаточно долгая. На получение разрешения и оформление необходимых бумаг уходит 4-5 месяцев. Сами же ремонтные работы могут затянуться на год и более.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Что разрешено делать во время ремонта, а что нельзя

Далеко не все ремонтные работы требуют этой процедуры. Поэтому сейчас перейдем к практическим вопросам: что можно делать при ремонте, а что нельзя.

Можно без оформления перепланировки:

— естественно, можно менять обои, потолки, напольные покрытия (последние можно менять без согласования только если они не тяжелее предыдущих),

Фото https://ru.depositphotos.com/

— можно заменить старую сантехнику,

— тоже самое касается электроплит и газовых плит. Но тут оговорка. Электроплита без согласования может перемещаться по всей кухне, а газовая должна остаться на месте,

— можно снести старые встроенные шкафы, если они не пронумерованы на кадастровом плане. Можно построить новые,

— не возбраняется поменять двери и окна. Последние не должны стать больше или меньше предыдущих,

— можно установить легкие перегородки, не доходящие до потолка и не образующие отдельное помещение,

— поменять батареи, не наращивая их количество и без прокладки новых подводящих систем,

— установить кондиционер, остеклить балкон – тоже можно, если только ваша квартира не находится в памятнике архитектуры.

Можно, но надо оформить перепланировку:

— объединить туалет и ванную. Можно даже захватить часть коридора или кухни, но только не жилой комнаты! Ну или, наоборот, разделить санузел,

— снести перегородки или построить их. Перегородки могут даже образовать новое помещение, например,  гардеробную,

— сделать арку или дополнительный проход в ненесущих стенах

Обратите внимание, если у вас в квартире газ, то объединять кухню и комнату категорически запрещено! Можно только сделать дополнительный проход из комнаты на кухню с дверью,. — теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,

— теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,

— опустить/поднять розетки, увеличить, уменьшить их количество,

Фото https://ru.depositphotos.com/

— переместить газовую плиту.

Что практически невозможно узаконить:

— в первую очередь это, конечно же, снос несущих стен. Мало того, что вам это не разрешат, так еще и следить будут, чтобы вы этого не сделали,

— объединение комнаты и кухни с газовой плитой,

— перенос «мокрых» помещений (кухня, туалет, ванная) в жилые. Это касается и увеличения туалета и ванной за счет жилых комнат – нельзя,

— вынос батарей на балкон,

— нарушение общедомовой вентиляции,

— изменение фасада: увеличение балкона, окон.

Фото https://ru.depositphotos.com/

Конечно, во всех трех категориях мы указали не все возможные пункты. Но это основные. И они все подчиняются одному правилу: можно менять то, что касается только вас. Если затронуты интересы соседей – то перестройкой заниматься нельзя.

И последнее. Если вам очень хочется сделать перепланировку, а заниматься ее легализацией не хочется, то вот вам для размышления информация от юриста:

— При продаже квартиры, ее оценке для банка, прежде всего оценивается, насколько кардинальные изменения были внесены в квартиру. Если их невозможно согласовать, то проще всего договориться и предоставить план квартиры из БТИ, который был сделан до перепланировки. Но это, по идее, не очень правильно. Поэтому проще отказаться от сильных переделок или иметь в виду, что квартиру будет сложно продать.

Важные замечания

Для того, чтобы процедура согласования перепланировки была проведена без каких-либо трудностей, лучше всего заранее разобраться с ключевыми особенностями ее проведения и учесть их в будущем.

Сбор документации

Для того, чтобы самостоятельно организовать проведение перепланировки, достаточно собрать следующий пакет документов:

• разрешение в жилинспекции;
• технический паспорт помещения в БТИ;
• техническое заключение, а также проект перепланировки, который должен разрабатываться специализированной компанией, имеющей соответствующий допуск СРО;
• распоряжение жилищной инспекции;
• акт об окончании перепланировки, который также оформляется в жилищной инспекции;
• технический план.

Помимо этого, нужно будет подавать заявление вместе с оформленным техническим планом в многофункциональный центр для того, чтобы внести соответствующие корректировки в кадастровый паспорт.

Образец заявления на перепланировку:

Проект или эскиз

Согласование корректировок по проекту осуществляется еще до начала проведения работ. При этом, если перепланировка ранее уже осуществлялась, то в таком случае нужно будет как минимум создать имитацию нормального процесса, то есть согласовать проведение перепланировки, как предстоящей, после чего выдержать определенное время, которое предоставляется на выполнение работ.

Вполне естественно, что данный способ предусматривает определенные риски, и лучше не прибегать к нему в том случае, если подобной ситуации можно избежать.

Согласование по проекту является обязательным в следующих ситуациях:

• монтаж или перемещение газового оборудования;
• установка электроплиты вместо стоящей ранее газовой;
• перемещение санитарных комнат;
• постройка капитальных стен;
• формирование проемов в межквартирных или капитальных стенах;
• изменение структуры или усиление напольных покрытий;
• формирование новых массивных перегородок, толщина которых составляет более 100 мм;
• любые корректировки в фасаде дома.

Согласование по эскизу можно проводить уже после того, как будут закончены все работы, и если есть полная уверенность в том, что внесенные корректировки никоим образом не нарушают действующие строительные и правовые нормы.

Использование данного варианта предусматривается в том случае, если осуществляется перемещение ненесущих конструкций, объединение туалета с ванной комнатой, а также переустановкой сантехнических приборов в пределах «мокрых» зон, если это не предусматривает необходимость прокладки новых коммуникаций, заделывание проемов и внесение каких-либо других несущественных правок.

Какие изменения требуют согласования с законом?

В идеале совершать какие-либо действия по изменению конфигурации внутри жилого помещения без согласования с соответствующими структурами нельзя.

Несмотря на запрет и предусмотренную ответственность, граждане сначала выполняют ремонтные работы, а после задумываются о том, как согласовать незаконную перепланировку.

Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения. Переустройство — изменение инженерных систем внутри помещения. И то, и другое требуют составления отдельного проекта и его дальнейшего согласования со службами, отвечающими за состояние коммуникаций, а также местными органами управления.

Разрешение на перепланировку необходимо в следующих случаях:

• Частичный или полный демонтаж, установка, перенос стен и перегородок в рамках одного помещения;
• Изменение местоположение газовой плиты или ее замена на электрическую;
• Перенос, объединение, разъединение, расширение санузлов;
• Демонтаж, перенос, изменение размеров дверных и оконных проемов;
• Изменение конструкций полов.

Есть ряд запрещенных перепланировок. Согласовать их не получится ни при каких условиях. Более того, выявив подобные изменения, уполномоченные структуры выпишут собственнику квартиры штраф и обяжут вернуть помещение в первозданный вид.

К таким перепланировкам относятся:

• Любые изменения в несущих конструкциях здания;
• Объединение комнаты с кухней, изменения в вентиляционной системе в газифицированном доме;
• «Замуровывание» в стены труб газоснабжения;
• Перенос кухни или ванной комнаты, если квартира расположена выше первого этажа;
• Устройство полов с подогревом, работающим от систем общедомового снабжения.

Существуют правила перепланировки квартир. Например, в Москве они установлены Постановлением Правительства №508 от 25.11.2011 г., а затем скорректированы Постановлением №840 от 26.12.2012 г..

Стоимость

Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 5000 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2000 рублей, а по времени займет 10 суток. Серьезная перепланировка требует создания индивидуального проекта. Он обычно стоит от 10000 рублей и выше. Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.

Как обжаловать отказ в согласовании перепланировки

Обжаловать отказ в согласовании перепланировки возможно через суд в течении 3 мес после его получения.

Перед тем как начать перепланировку своей квартиры, обратитесь за бесплатной консультацией в жилинспекцию (контактную информацию можно найти на официальном сайте). Это поможет спланировать работу по переустройству заранее и не тратить лишние средства и время на обжалование отказа.

Ответственность за несогласованную перепланировку

Материальные последствия выражаются в наложении на гражданина, осуществившего несогласованную с жилинспекцией перепланировку, чем были нарушены права других граждан, штрафа в размере:

• от 2000 до 2500 руб. — в соответствии с п. 2 ст. 7.21 КОАП РФ за самовольную перепланировку;
• до 1500 руб. — за порчу жилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 7.21 КОАП РФ.

Кроме того, самовольная перепланировка грозит тем, что собственник временно будет ограничен в правах по распоряжению своей собственностью, а также ограничен в праве выезда за пределы страны.

Если же произошло обрушение конструкций в результате незаконной перепланировки и погибли люди, к собственнику может быть применено наказание, предусмотренное Уголовным кодексом РФ.

Согласование перепланировки по факту через суд

Бывает так, что Жилищная инспекция или муниципалитет категорически отказываются выдавать разрешение. В этом случае придется действовать через суд.

В судебные органы нужно обратиться с исковым заявлением, в котором указывается необходимость сохранения перепланировки и желание обжаловать отказ в согласовании. К заявлению прикладывается:

• квитанция о выплате госпошлины в размере 200 рублей;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• документы БТИ;
• проект или эскиз реконструкции помещения;
• договор с проектирующей компанией;
• заключения СЭС, МЧС и других инстанций по требованию.

В процессе судебного разбирательства вам потребуется доказать, что перепланировка была произведена в соответствии со строительными нормами, права и интересы граждан не были ущемлены, а вы сделали все возможное для бесконфликтного урегулирования вопроса.

Требования к безопасности работ по перепланировке квартир в Москве

В Приложении № 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП определен перечень работ по перепланировке, которые нужно согласовать:

• устройство (перенос) туалета или ванной комнаты;
• демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках кухни при наличии газа;
• работы, связанные с проведением работ на несущих стенах (например, обустройство проема под выход);
• устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;
• устройство или изменение перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих;
• устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
• заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
• строительно-монтажные работы по изменению их конструкции;
• объединение лоджий с внутренними помещениями;
• разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, которые используются для частичной разгрузки несущих конструкций
• устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки – толщиной более 10 см., либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/м2) в МКД с железобетонными перекрытиями;
• устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Общие требования к безопасности строительных работ в МКД определены на федеральном уровне. Запрещены работы, которые могут привести УК ненадлежащей надежности и устойчивости здания, ухудшению характеристик помещений и МКД. также недопустимо делать такие работы, после которых квартира будет непригодна для проживания.

Полный перечень запретов содержится в Постановлении Госстроя № 2003, Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП. При проведении работ необходимо соблюдать правила пожарной и санитарной безопасности, не допускать нарушения интересов других жильцов дома и квартиры. Также запрещено:

• закладывание доступа к счетчикам и устройствам для перекрытия воды на дом;
• нарушение работы дымовых и вентиляционных каналов, их разборка или закладывание, а также ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• расширение вспомогательных помещений и коридоров за счет уменьшения жилплощади;
• проводить работы, делающие помещения непригодными для проживания;
• проводить работы на несущих конструкциях и стенах, не предусмотренные проектом, превышающие предельно допустимые нормы нагрузки;
• устанавливать отапливаемые полы с питанием от систем горячего водоснабжения или центрального отопления;
• делать фундаменты и помещения под лоджиями (балконами);
• увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
• обустраивать проемы, вырубки ниш, делать пробивку отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• возводить лоджии и террасы на вторых и выше этажах;
• проводить перепланировку в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
• проводить работы, затрагивающие внешний облик МКД, в том числе устройство мансардных окон, изменения габаритов жилых помещений (для объектов культурного наследия);
• делать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединять газифицированное помещение с жилой комнатой.

Эти требования, запреты и ограничения должен учесть проектировщик. После согласования проекта им должен руководствоваться подрядчик, иначе будет отказано в приеме выполненных работ.

Нарушение безопасности при перепланировке

Согласование перепланировки квартиры «по факту»

Закон разрешает узаконить уже выполненную перепланировку, если проведение работ не требует предварительного согласования. Эта процедура несущественно отличается от стандартного варианта согласования.

Какие документы нужно подать в МЖИ для согласования перепланировки квартиры по факту

Согласно Постановлению № 508-ПП, документы о фактически сделанной перепланировке можно подать через МФЦ, непосредственно в МЖИ, через сайт mos.ru. При использовании онлайн сервиса нужно прикрепить скан копии документов. Также допускается представительство, а полномочия  в таком случае нужно подтвердить нотариальной доверенностью.

Для согласования нужно представить:

• заявление;
• проект и техническое заключение;
• правоустанавливающий документ, если сведения о квартире отсутствуют в ЕГРН;
• учетно-техническая документация БТИ, в том числе поэтажный план и экспликация к плану после перепланировке;
• паспорт;
• письменное согласие собственников.

Указанные в проекте работы должны соответствовать фактическим изменениям в конфигурации квартиры.

Проект перепланировки квартиры с уже произведенной перепланировкой

Проект проведенной перепланировки изготавливается по общим правилам, однако в его содержании будут указаны уже фактические изменения в характеристиках квартиры. Также после обследования квартиры нужно оформить акт скрытых работ (если они проводились). Этот документ составляют представители проектировщика, подрядчика, управляющей компании. В компании “Смарт Вэй” вы получите полный комплект проектной и иной документации, необходимой для согласований.

Получение заключения СЭС и Акта Роспотребнадзора

На проект нужно получить санитарно-эпидемиологическое заключение через ФГУЗ Центр санитарии и гигиены, акт Роспотребнадзора. Эти документ оформляются по правилам, указанным выше. Если вы обращаетесь в компанию “Смарт Вэй”, перечисленные документы будут оформлены при поддержке наших специалистов.

Заключение СЭС

Порядок рассмотрения документов в МЖИ

Срок рассмотрения документов составит до 20 дней, после чего принимается положительное или отрицательное решение. Госпошлина за указанную процедуру не взимается. Основным замечанием со стороны МЖИ может выступать неполный комплект документов, проведение работ, не предусмотренных перечнями нормативных актов.

Варианты ответа МЖИ по результату рассмотрения документов на перепланировку квартиры

Если представленные документы соответствуют  закону, собственник получит положительное решение. Согласно Постановлению № 508-ПП. Отказ может выноситься:

• отсутствие согласия других собственников;
• перепланировка без согласия наймодателя в муниципальном жилье;
• выполнение работ без проекта, либо с отступлением от его условий;
• увеличение площади квартир за счет общедомового имущества;
• нарушение требований пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.