Чем апартаменты отличаются от квартиры

Минусы проживания в апартаментах

• Отсутствие постоянной прописки. Для проживания в апартаментах можно оформить только временную регистрацию на 5 лет с последующим продлением, что несет определенные проблемы. Владелец такого жилья не имеет возможности встать на биржу труда и обзавестись ИНН. При этом получить временную регистрацию можно только в апартаментах, обладающих статусом апарт-отеля или гостиницы. При покупке жилья обязательно нужно выяснять у застройщика статус строящегося или уже возведенного здания, дабы не оказаться в затруднительном положении без возможности зарегистрироваться.
• Более высокая стоимость коммунальных услуг. Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг значительно ослабят данный фактор. Стоимость жилищно-коммунальных услуг для апартаментов рассчитывается по тарифам, действующим для нежилых помещений, которые существенно выше тарифов для квартиры. Особенно это касается отопления и горячего водоснабжения.
• Более высокий налог на жилье. Налог на апартаменты, как на нежилое помещение, выше, чем на квартиру.
• Отсутствие льгот и субсидий. Потому как апартаменты не являются жилым помещением, их владелец не имеет право претендовать на жилищные субсидии и имущественный вычет.
• Трудности в получении ипотечного кредита. Не все банки предоставляют кредит на покупку апартаментов. Если же банк все-таки выдает такой кредит, покупатель апартаментов в этом случае является кредитором «пятой очереди».
• Наличие неподходящих соседей. Зачастую различные фирмы используют нежилые помещения в качестве офиса. Такого неудобного «соседа» и рискует заполучить владелец апартаментов.

Что такое апартаменты

По законодательству РФ под апартаментами подразумеваются номера высшей категории площадью не менее 40 кв м с двумя и более жилыми комнатами, оборудованные санузлом и кухней. Как правило, они располагаются в гостиницах, отелях, мотелях, домах отдыха, санаториях и других объектах. Таким образом, апартаменты не являются жилым помещением и могут использоваться только для временного проживания.

Такие помещения реализуются в зданиях, имеющих статус гостиницы, или в многофункциональных комплексах.

Рынок недвижимости предлагает гостиничные и офисные апартаменты премиум-класса и эконом-класса. Гостиничные апартаменты разделяются на несколько типов:

• апартаменты;
• номера в апарт-отелях;
• сервисные апартаменты;
• номера в кондо-отелях.

Первые три типа апартаментов сдаются в аренду без права их покупки. Жилье в кондо-отелях можно купить в собственность. Часть апартаментов в таких отелях сдается в аренду, а другая часть, как правило, выставляется на продажу. Можно проживать в приобретенных апартаментах самому, размещать в них гостей, а также сдавать их в аренду.

Главное, что отличает апартаменты от квартиры — это наличие другого юридического статуса. По ЖК РФ квартира — это изолированное помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам, предназначенное для постоянного проживания. Апартаменты же не относятся к жилому фонду и должны использоваться как временное жилье, даже если при их возведении соблюдены все технические и санитарные нормы. С разницей в юридическом статусе в основном и связаны все плюсы и минусы апартаментов.

Минусы апартаментов

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Комментарий эксперта

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

Основные минусы

Основные минусы апартаментов вытекают из их юридического статуса. Получить постоянную регистрацию в них невозможно. Правда, если помещение является частью сферы ведения специализированного учреждения (гостиницей), то можно оформить временную регистрацию. Права у собственника апартаментов будут в этом случае такие же, как и у проживающих в соседней новостройке жильцов МКД. Единственное отличие – временную регистрацию нужно продлевать каждые пять лет.

Минус №1: коммунальные платежи

Так как апартаменты относятся к нежилым помещениям, то платят за коммунальные услуги их собственники по ставкам для коммерческой недвижимости.

Коммунальные тарифы в таких помещениях могут быть выше на четверть, чем расценки для жилья. И так как коммунальные тарифы непрерывно растут (например, в 2019 году услуги ЖКХ дорожали дважды), то переплата за услуги за десять лет пользования недвижимостью близка к разнице цен квартиры и апартаментов.

Минус №2: налог на имущество и налоговые льготы

Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5% от их кадастровой стоимости. Для жилых помещений ставка составляет 0,1%. Для квартир существует налоговый вычет – 20 кв. м. площади налогом не облагается. Для коммерческой недвижимости такой льготы нет – налог уплачивается за всю площадь. Граждане льготных категорий (инвалиды, пенсионеры и пр.) освобождены от уплаты налога за один объект жилой недвижимости. На коммерческие помещения ни для каких категорий граждан нет льгот по уплате налога.

При покупке жилья единожды можно воспользоваться правом налогового вычета. Если вы официально трудоустроены, то можно вернуть до 13% стоимости недвижимости. Но, согласно ч. 1 ст. 220 НК РФ, налоговый вычет можно применить при покупке только жилой недвижимости.

Минус №3: требования санитарных норм

Если здание, где расположены апартаменты, имеет статус гостиницы, то оно относится, согласно нормативам, к «общественным зданиям». На помещения такого типа распространяются санитарные правила и нормы, применяемые к жилым помещениям, согласно п. 9.3 ГОСТ Р 51185-2014. То есть на апартаменты распространяются нормы СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий».

Но если же здание имеет статус многофункционального комплекса или офисного центра, то нормы вышеуказанного ГОСТ на них не распространяются.

Иное

На стадии строительства апартаменты могут продаваться по классической схеме (договору долевого участия) и по другим видам соглашений. В последнем варианте – предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи – покупатель в случае банкротства застройщика не получит возмещение из компенсационного фонда.

На здания многофункциональных комплексов не распространяются нормы совместного проживания. То есть ваш сосед может сдать в аренду свою собственность под любой вид деятельности, а законных оснований воспрепятствовать этому не будет.

Также для наиболее эффективного управления зданием создать ТСЖ владельцам коммерческих помещений невозможно.

Налог на имущество

Почти вся Россия перешла на исчисление налога на имущество от кадастровой стоимости, поэтому сделаем приблизительный расчет именно по ней. Собственники и квартир, и апартаментов с момента оформления прав в Росреестре получают обязанность ежегодно до 1 декабря платить налог на имущество. Несмотря на то, что фактически апартаменты от квартир мало чем отличаются, расчет налога для них будет разный.

Налог на имущество рассчитывается как кадастровая стоимость помещения минус вычет умноженная на налоговую ставку:

• Сама по себе кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже кадастровой стоимости квартиры, а может быть и выше – отличие зависит от конкретных апартаментов. Смотреть кадастровую стоимость нужно в выписке из ЕГРН.
• Вычет – это сумма, на которую уменьшается кадастровая стоимость помещения. Для квартир в НК РФ установлен вычет в размере стоимости 20 квадратов квартиры. То есть для квартиры в 70 квадратов нужно из общей кадастровой стоимости вычесть стоимость 20 квадратов – получим стоимость 50 кв. м. и от нее будем считать налог. Для апартаментов такого вычета нет, придется считать от полной стоимости.
• Налоговая ставка определяется регионом нахождения помещений. Как правило, для квартир это 0,1%, а для апартаментов – 0,5%. То есть ставка налога на апартаменты отличается от квартиры в пять раз в большую сторону.

Каждый регион вправе вводить дополнительные льготы. Например, в Москве владельцам апартаментов площадью меньше 300 квадратов можно получить льготную ставку – при условии, что апартаменты находятся в здании, включенном в специальный перечень (скачать список бесплатно (файл PDF).

Плюсы и минусы апартаментов для проживания

Формально апартаменты представляют из себя нежилые помещения, пригодные для временного проживания в них (по аналогии с гостиничными номерами).  Не существует однозначного ответа на вопрос о том, что лучше для жизни – квартира или апартаменты.  Тем не менее, некоторые общие критерии можно назвать.

Некоторые преимущества и недостатки связаны не только с видом помещения.  Так, риск недостроя будет существовать как для квартиры, так и для апарт-отеля, не введенного в эксплуатацию.  Рассмотрим основные минусы апартаментов, а также достоинства, которые делают эту недвижимость привлекательной для приобретения.

Плюс: низкая цена.

Отсутствие «жилого» статуса означает, что застройщик может не соблюдать строгие нормы и правила строительства, установленные для жилых помещений.  Поэтому, расходы на проект оказываются ниже, что находит отражение в цене апарт-отелей.

Минус: проживание без удобств

Обратная сторона предыдущего плюса – нормы для жилых помещений составлены, исходя из необходимости обеспечить комфортное долговременное проживание.  В апартаментах могут не соблюдаться нормы по освещенности помещений, количеству парковочных мест, озеленению и т.п. В итоге, жить в них может оказаться некомфортно.

Плюс: выгодное расположение

Локация апарт-отелей зачастую более привлекательна.  Они возводятся в местах, где жилое строительство невозможно.  Может оказаться, что как раз такое место и требуется покупателю.

Плюс: легкая перепланировка

Поскольку апарт-отели являются нежилыми зданиями, нормы об их перепланировке менее строги, чем в случае квартир.  Хотя некоторые согласования все-таки придется провести, собственник апартаментов более свободен в реализации своей мечты об идеальном ремонте.

Минус: невозможность постоянной регистрации (однако временная все-таки возможна).

По закону, зарегистрироваться на постоянной основе в апартаментах нельзя.  Но можно оформить временную регистрацию по месту пребывания.  Зачастую ее вполне достаточно для покупателя.

Минус: высокие коммунальные платежи и налоги

«Коммуналка» и налоги в апартаментах считаются по ставкам, установленным для коммерческих помещений.  Итоговая сумма окажется на 15-20% выше, чем для аналогичной квартиры.

Кроме того, строительная компания может взыскивать с собственников дополнительные взносы за пользование общим имуществом апарт-отеля.  В отличие от многоквартирного дома, застройщик может при желании приобрести право собственности на все технические помещения и взимать плату за пользование ими.

Плюс: нет взносов на капитальный ремонт

Зато взнос на капитальный ремонт в апарт-отелях можно не платить.  Его уплачивают только за помещения в многоквартирных домах.  Апарт-отели таковыми не являются.  Но существенную прибавку к бюджету владельца эта выгода не принесет (во всяком случае, не перекроет потерь в связи с высокими коммунальными платежами).

Минус: риск недостроя

При покупке «в стройке» нужно тщательно проверить и проект и застройщика.  Есть опасность, что события пойдут не так, как планировалось.  Чтобы точно не попасть в ситуацию долгостроя, можно приобрести готовый объект на «вторичке».   Но эта проблема знакома и покупателям строящихся квартир.

Минус: можно обратить взыскание по долгам владельца.

Единственное жилое помещение защищено от взыскания в порядке исполнительного производства.  На апартаменты эта защита не распространяется.  Поэтому, владелец-должник оказывается в опасности и может лишиться своего имущества.

Решение о покупке легче принять, проанализировав все плюсы и минусы – как апартаментов в целом, так и конкретного проекта.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Без комиссий

К числу минусов эксперты относят и постоянную смену соседей, и, как следствие, возможность оказаться рядом с людьми другого круга. Шансы их встретить повышаются в апарт–отелях, где юниты сдаются под краткосрочное проживание.

К плюсам эксперты относят и относительную простоту формата. Не надо встречаться с собственником, договор заключает управляющая компания, ключи выдает администратор. Не надо платить комиссионные риелтору и обеспечительный платеж

Можно официально подтвердить расходы на аренду, что важно для тех, кому работодатель частично или полностью компенсирует эти траты. Снимаются риски внезапного расторжения договора

Можно зарегистрироваться по месту пребывания и получить доступ к городской инфраструктуре. Помещение и ответственность перед третьими лицами застрахованы собственником. Есть охрана и полный набор гостиничных сервисов, которые, пусть и за доплату, доступны в режиме 7/24. «В апартаментах есть все, вплоть до утюга, занавесок и тарелок, — это серьезно экономит и деньги, и время на переезд и обустройство», — говорит Николай Антонов.

Как построить бизнес на сдаче апартаментов в аренду

Приобретение апартаментов с целью сдачи их в аренду — это достаточно выгодный бизнес. По оценкам специалистов, это может принести

Найти нанимателя жилья можно с помощью простых маркетинговых ходов: рекламной кампании или путем обращения в специальное агентство, помогающее найти клиентов. Далее остается заключить с нанимателем договор аренды и получить деньги. Свою деятельность необходимо оформить в налоговой инспекции, потому как любые доходы облагаются налогом, а их сокрытие ведет к штрафным санкциям.

По подсчетам специалистов, при сдаче в аренду однокомнатных апартаментов с ежемесячной оплатой от 35 до 40 тыс. рублей приобретение жилья окупится через 10-12 лет. При этом сюда не входят расходы на оплату коммунальных услуг, ремонт и прочие платежи.

КОММЕНТАРИИ:

• Как быстрее построить дом за недорогую цену?
• Ремонт в новостройке под ключ в Москве с материалами от 6100 руб
• Что такое обременение земельного участка — договор, продажа, виды обременений, как снять обременение
• Как найти жилье в Новой Зеландии?
• Интернет аукционы конфиската в Украине, продажа конфиската на сайтах аукционах в регионах Украины
• Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки
• Можно ли в 2017-2018 г. совершить выкуп участка земли из аренды в собственность?
• Разрешение на строительство гаража на своем участке
• Ипотека в России: что это такое, особенности предоставления, виды программ для населения

← Что такое ядро в биологии? Строение и функции ядраВосстановление данных с помощью программы GetDataBack →

Преимущества и недостатки по сравнению с другими видами недвижимости

Нельзя однозначно сказать, что лучше, апартаменты или квартира. Это разные понятия. Они имеют свои преимущества и недостатки. Плюсы и минусы апартаментов перед квартирой приведены ниже в таблице.

Преимущества
Недостатки
Приемлемая цена.
Наличие широкого перечня гостиничных услуг.
Выгодное местоположение. Апартаменты обычно располагаются в коммерческих постройках. Их возводят, как правило, в центре города или за его пределами. Поэтому можно получить жилье в экологически чистом и тихом районе либо в небоскребе, рядом с аптеками, супермаркетами, кино, кафе и прочими важными объектами.
Большой спрос. Это преимущество относится к инвесторам. Особенно пользуются популярностью номера у приезжих студентов, иностранцев, молодых семей. Инвестирование в апартаменты быстро окупается.
Возможность свободной планировки. Владельцы могут обустроить жилье по своему усмотрению. Например, сделать несколько рабочих зон и одну для отдыха либо оборудовать просторную столовую-гостиную.
Апартаменты нельзя взыскать за неуплату долгов. Данный плюс обусловлен тем, что такие помещения не относятся по законодательству РФ к жилому недвижимому имуществу.

Высокий налог на владение апартаментом. Он варьируется от 0,5 до 2% от цены недвижимого имущества. Это обусловлено тем, что помещение является коммерческим.
Отсутствует возможность постоянной, временной прописки в номере, который находится в офисном либо промышленном здании. Вследствие этого могут возникнуть проблемы с постановкой ребенка в очередь на оформление в детский садик. Также определенные сложности имеются в плане прикрепления к поликлинике.
Временная прописка доступна лишь в апартаментах, которые находятся в отеле либо гостинице.
В связи с невозможностью оформления постоянной прописки, жильцу номер нельзя подарить, завещать кому-то, продать, сдать в аренду.
Высокие тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг (электро-, водоснабжение, отопление и т.п). Особенно это ощущается при проживании в больших по площади помещениях.
Покупатели апартаментов являются незащищенными. Риски при покупке таких помещений на этапе строительства выше, чем в случае с обычными квартирами. Законом, апартаменты не защищены от замораживания, банкротства фирмы-застройщика.

Застройщики не заботятся об инфраструктуре

Поэтому покупая апартаменты, нужно обратить внимание на наличие рядом сооружений, обеспечивающих комфортные условия проживания.
Высокая цена обслуживания. Помимо больших сумм за коммуналку, приходится отдельно оплачивать гостиничные услуги.
Сложности при проведении перепланировки

Потребуется разрешение соответствующей инстанции. К владельцам апартаментов предъявляются жесткие требования касательно перепланировки, поскольку объект является коммерческим.

Плюсы проживания в апартаментах

• Удобное месторасположение. Зачастую апартаменты располагаются в центре города или в бизнес-центрах. Это позволяет сэкономить время на дорогу до офиса. Также большое значение имеет близость всех важных городских объектов.
• Выгодная цена. Стоимость апартаментов на 15-25 % ниже, чем стоимость квартир, в зависимости от района и степени комфортности проживания.
• Свобода перепланировки. По закону апартаменты не являются жильем, поэтому их владелец имеет право на любое переустройство помещения без какого-либо согласования с государственными органами.
• Удобная инфраструктура. Если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе, то на его первых этажах или же на близлежащей территории обычно располагаются SPA-центры, рестораны, фитнес-клубы, магазины и отделения банков.
• Выгодные инвестиции. Апартаменты можно сдать в аренду или выгодно перепродать, так как стоимость данной категории жилья растет, несмотря на кризис.
• Апартаменты чаще всего покупают люди, у которых уже есть жилье, и вопрос регистрации для них не актуален. Как правило, они приобретают второе жилье с целью выгодной инвестиции. Можно сдавать помещение в аренду и получать хорошую прибыль. Также апартаменты часто покупают деловые люди, желающие проживать поближе к своей работе.

В целом, приобретение апартаментов считается выгодным капиталовложением, несмотря на определенные минусы. Военным, молодым семьям и другим категориям граждан, имеющим какие-либо льготы, покупка апартаментов вряд ли выгодна, если у них нет второго жилья. Ведь в этом случае они лишаются многих привилегий.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

Последнее обновление: 10.10.2017

Я собираюсь покупать жилье в Москве. Помимо обычных квартир, здесь предлагают и другой вид жилья – апартаменты. В чем разница между апартаментами и квартирой? Что лучше и выгоднее для проживания?

Если ответить коротко и обобщенно, то для постоянного проживания среднестатистической семьи лучше покупать обычную квартиру. Апартаменты выгоднее приобретать в качестве инвестиционного объекта – для вложения свободных средств и получения небольшого стабильного дохода.

Но это – обобщенно. На самом деле, все немного сложнее. Для тех, кто хочет вникнуть глубже – рассмотрим вопрос подробнее.

Что лучше выбрать для покупки – квартиру или апартаменты – зависит от целей и возможностей Покупателя. Ключевые отличия этих двух форматов жилья в их цене и юридическом статусе. Цена у апартаментов, как правило, заметно ниже, чем у аналогичной по площади квартиры в том же районе (если речь не идет об элитных апартаментах в составе офисно-гостиничных комплексов). А юридический статус апартаментов вообще не относит их к категории жилых помещений. Юридически апартаменты – это коммерческая недвижимость. И именно этот статус меняет многое с точки зрения покупки, по сравнению с традиционной жилой недвижимостью (об этом ниже).

Для начала нужно объяснить, в чем разница между квартирой и апартаментами в юридическом смысле, и чем они отличаются технически.